個人が不動産を賃貸していると、不動産所得として、国税である所得税、地方税である住民税がかかります。
また、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得が一定以上となると事業税がかかってきます。
不動産所得に対する所得税及び住民税
不動産所得とは
所得税では、所得を原則として１０種類に分けて計算しますが、不動産の貸付による所得は不動産取得として分類されます。
具体的には、【地代】【家賃】【権利金】【礼金】【返還不要の敷金や保証金】【更新料】【名義書替料】などが対象となります。
（注）敷金や保証金でも、契約時に一部または全部を返還しないように定めているときは、その返還不要の金額は、その契約の年の年収となりますのでご注意ください。
不動産所得の計算は🏠
不動産所得の計算は、次の算式で計算します。
総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額
総収入金額は、上記のような地代、家賃などの収入が対象となり、必要経費には固定資産税、保険料、建物等の減価償却費、借入金の利子、修繕費などがあります。
（注）事業的な規模（アパートなどは１０室以上、一戸建てのものは５棟以上の貸付など）で不動産の貸付を行っている場合において、配偶者とか生計を一にしている親族がその貸付業務に専従しているときは、白色申告者にあっては、事業専従者控除額（配偶者の場合８６万円、他の親族の場合５０万円）、青色申告者にあっては、青色事業専従者給与（届出が必要）がそれぞれ必要経費として認められます。
なお、青色申告をしている人（青色申告者）には、青色申告特別控除があり、次の式になります。
総収入金額－必要経費－青色申告特別控除＝不動産所得の金額
青色申告等別控除は正規の簿記の原則により記帳している場合は５５万円または６５万円、その他の場合は１０万円が認められています。
なお、住民税は、所得税の場合に準拠して所得計算が行われます。
定期借地権の設定で受ける保証金の経済的利益🏠
定期借地権の設定で受け取る保証金は、借地期間が満了して土地の返還を受けるときには、返還するものですから、保証金を受け取ったことによる課税関係は生じませんが、無利子の保証金を預かることによって地主が利息相当分を得することになります。
そこで、地主に対して、その得した分が、毎年どのように所得税の課税対象になるかという問題が生じてきます。
その保証金の経済的利益（利息相当分）に係る所得税の課税関係は、その運用方法のちがい等による、次のようになっています。
①その保証金を預貯金、公社積など金融資産として運用している場合・・・課税なし
②その保証金を不動産所得とか事業所得などの資金として運用している場合・・・課税なし（収入と経費に同額計上のため）
③その他の場合（自宅の新築とか生活費に充てる場合など）・・・保証金に訂正な利率を乗じた利息相当額を不動産所得の収入金額として計上する
（注）適正な利率は、平成２８年分より定期預金の平均年利率（預入期間１０年、１千万円以上）によることとされています。
個人の不動産所得に係る損益通算の特例
土地や建物などの不動産を貸付けることによって得た所得は不動産所得とされ、その不動産所得が赤字となった場合には、給与所得等の損益通算ができます。
ただし、不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額（例えば、給与所得者等がマンション等を借入金により購入してこれを貸付けることによって発生した赤字）のうち、土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額については、損益通算の対象としないこととされていますのでご注意ください。
なお、建物とともにその敷地の用に供されている土地を取得した場合において、借入金が建物部分と敷地部分とに区分することが困難であるときは、その借入金は、まず建物部分の購入資金にあてたものとして、借入金の利子を計算することとされています。
所得税および住民税の申告と納税🏠
所得税は毎年３月１５日までに確定申告書を提出し、同日までに納付します。また、延納の手続きをとって同日までに２分の１以上の金額を納付して、残額を５月３１日までに納付することもできますが、延納期間中の利子税がかかります。また、所得税の申告書には、住民税に関する記載もするようになっているので、所得税の申告をした人は、住民税の申告をする必要はありません。
住民税の納期は６月、８月、１０月および翌年の１月の４回で、市区町村から送られてくる納税通知書によって納付します。
（注）住民税は市区町村税と都道府県税ですので、各市区町村等によって納期等が異なる場合があります。
事業税とは
事業税は都道府県に事務所又は事業所を設けて事業を行う法人又は個人に課税されるものです。
個人の事業税の課税対象は🏠
個人の事業税は、第一種事業、第二種事業、第三種事業として限定列挙されている事業について課税の対象とされます。不動産関係では、第一種事業に不動産貸付業、駐車場業、不動産売買業などが列挙業種とされています。不動産貸付業と駐車場業については、課税対象とされる基準が設けられており、次のような貸付けが課税の対象となります。
個人の事業税の計算🏠
個人の事業税は前年の総収入金額から必要経費を差し引いてから事業主控除の２９０万円を引いて計算します。なお、所得税の青色申告特別控除は、事業税にはありません。
（総収入金額－必要経費－事業主控除額）×税率＝税額
（２９０万円）
（注）総収入金額及び必要経費は、所得税の不動産所得の計算に準拠して計算します。また、税率は、標準が１００分の５（制限税率は１００分の５.５）となります。
個人の事業税の申告と納税は🏠
所得税の申告書に事業税に関する記載をするようになっていますので、所得税の申告をした人は、事業税の申告は必要ありません。納付は通常、８月と１１月の年２回で、都道府県税事務所からくる納税通知書によって納付します。
（注）事業税は都道府県税ですので、各都道府県の納期等が異なる場合があります。
