不動産豆知識

（１）説明義務および説明義務違反の有無 私道所有者間で合意された本件私道における一般車両の通行不可という取決めの存在は、土地の減価要因であり、積極的な売買交渉を妨げる阻害要因であったことは明らかであるにもかかわらず、XとY１との間で本件売買契約が平成３０年８月に締結されるに至ったのは、X側で、Aを通じてY２から交付された本件私道の一般車両の通行を承諾する旨の本 件承諾書により上記減価要因が解消されたと判断したためであったと考えられる。ところが、本件承諾書は、Y３が本件私道の無償通行が認められる車両を工事車両に限定した書面と後日差し替える旨約束したことを前提に作成されたものであって、本件私道の一般車両の通行を認めるという部分はBらの真意に基づかない無効なものであった。

そして、Y３は、本件承諾書がXに交付され、Xにおいて本件取決めが撤回されたと誤信するであろうことを容易に認識することができたのに、本件売買契約の締結に当たって、Xに対し、本件取決めが実際には撤回されていないことを口頭によっても書面によっても説明しなかった。 

以上の事情に照らせば、Y３が、本件承諾書により誤信に陥っていたXに対し、倉義則上の説明義務に違反して、本件売買契約の締結に先立ち、本件取 決めが撤回されていないことを説明しなかったことは、Xがその購入金額の適否を十分に検討した上で同金額により本件売買契約を締結するか否かを決定する機会を奪った違法行為であったと評価することができるから、Y３の不法行為が成立するというべきであり、この不法行為は、使用者であるY２の事業の執行についてされたものであったから、Y２は使用者責任を負うというべきである。

これに対し、Y１は、Xと同様に、本件承諾書によって本件取決めが撤回されたものと誤信しており、Y３の故意の不法行為により上記のように誤信したY１に故意はもとより過失があるともいえないから、Y１の不法行為は成立しないというべきであ る。

 

（２） Xの損害について Y３の不法行為は、Xがその購入希望金額の適否を十分に検討した上で、同金額により本件売買契約を締結するか否かを決定する機会を奪ったということにあり、不動産売買契約における購入金額の適否という財産的利益に関する意思決定権を侵害したにとどまるのであって、本件私道の一般車両の通行不可という条件を前提としながら買付証明書を発行し、本件物件の購入後比較的短期間のうちに、しかも、購入価格を上回る価格で本件土地を転売することができたXにおいて、上記不法行為がなければ本件物件を購入しなかったとまでは認めるに足りないから、X主張の本件物件取得費用等は上記不法行為と相当因果関係のある損害とはいえない。よって、上記意思決定権の侵害についての慰謝料としては １００万円をもって相当と認める。また、その弁護士費用としては１０万円をもって相当と認める。

 

（３）結論 以上によれば、XのY２及びY３に対する不法行為を理由とする損害賠償請求は、上記の限度で認容すべきであり、Xのその余の請求はいずれも理由が無いから、これを楽却する。