不動産豆知識

２０２５年に建築基準法が改正され、リフォームやリノベーション、売却に大きく影響すると言われています。４号特例が縮小され、再建築不可物件のリフォームにも建築確認申請が必要になるためです。再建築不可物件で建築許可はおりませんので、そのような不動産を所有している方は注意が必要です。

 

 

２０２５年から再建築不可物件のリフォームができなくなる？

２０２５年に基準法が改正されますが、これにより建て替えや増改築と同様にリフォームにおいても建築申請と建築確認が必要となります。これまでのように建築物を自由に模様替えしたり改修や改築といった大規模な工事をすることができなくなるいうことです。

この改正によりリフォーム費用が増加するだけでなく、再建築不可物件においてはリフォーム自体ができなくなる可能性があるのです。

 

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、既存の建物を解体してしまうと新たに建物を建てられない土地のことです。築年数の古い物件に多く、接道要件を満たしていない、市街化調整区域である、などが該当します。

こうした物件は現況のままでは建築基準法の観点から建築可能ではないため、何かしらの改善をしなければ再建築ができません。近年こうした住宅が増加しており倒壊のリスクが高い空き家になっていることもあるため、国土交通省としても対策を進めています。

 

再建築不可物件でもリフォームできる理由

現行の建築基準法では再建築不可物件でもリフォームは可能となるケースがあります。代表的な例として屋根や家屋の修繕や増築などです。その理由は後述する４号特例が適用されるためです。４号特例が適用されると、大規模修繕と見なされない限りは建築許可の審査を受ける必要がなく、再建築不可物件であってもリフォームが可能です。

また、リフォームやリノベーションであれば道幅を拡張するセットバックも外壁後退も必要ありません。このような理由から、築年数の古い再建築不可物件は買取業者が買取し、リフォームして再販売する方法が有効とされてきました。

 

 

２０２５年の建築基準法改正で４号特例が縮小される

２０２５年の建築基準法改正では、４号特例が大幅に縮小されます。

２０２２年６月に「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」が公布され、これにともなって全ての建築物は省エネ基準が原則義務付けられることとなりました。この流れで建築基準法が改正されることになり、その結果４号特例が縮小されることになったのです。

 

建築基準法の４号特例とは

今回の建築基準法改正による影響を解説する上で、「建築基準法の４号特例」は重要なポイントとなります。

この特例は建築確認の対象となる木造住宅等の小規模建築物において、建築士が設計を行う場合には構造関係規定等の審査が省略される制度となっています。これにより４号特例を利用することで多くの住宅がリフォームすることができ、それにともない売却も容易となるケースが多くありました。
しかし、今回の法改正により４号特例が縮小となることが決定されています。

改正のポイントは以下の２つです。

 

・「建築確認・検査」「審査省略制度」の対象範囲が変わる

・構造関係規定等の図書・省エネ関連の図書も新たに提出が必要になる

 

建築確認・検査」「審査省略制度」の対象範囲が変わる

建築基準法には「４号建築物」という建築基準法第６条第１項第４号に該当する建築物がます。一般的な木造２階建ての一戸建て住宅や木造平屋建ての多くがこの４号建築物に該当します。

 

 

４号特例では、建築士が設計している場合は建築確認申請時の審査が省略されています。そのため、現行法では再建築不可物件であってもリフォームが可能です。今回の改正によりこの４号建築物が「新２号建築物」と「新３号建築物」に分かれることになり、次のような特徴を有することになります。

このように、これまでの４号建築物が細分化されることで審査が厳しくなるケースが増加することになり、その結果リフォームの許可を得ることができないことも考えられます。

 

構造関係規定等の図書・省エネ関連の図書も新たに提出が必要になる

建築基準法の改定によって構造関係規定等の図書・省エネ関連の図書も新たに提出が必要になります。

改正前は確認申請書と設計図書のみとなっており、さらに一部の図書は省略可能でした。

しかし今回の法改正によって新２号建築物は構造関係規定等の図書と省エネ関係の図書を追加で提出することに変更となっています。

さらに国土交通省の公布文書には「今後、建築基準法施行規定において、申請に必要な図書の種類と明示すべき事項を規定する予定です。」という記載があることから、より細かく書類を用意しなければならない可能性もあるといえます。

 

 

 

 

４号特例が縮小される理由

省エネ基準の厳格化のため

大きな理由の１つに、２０２２年６月に公布された「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」があります。

日本はエネルギー資源が少なく、石油や石炭を輸入することでエネルギーを賄っているのが現状です。そのためよりエネルギー効率の良い建造物を建築することで将来のエネルギー問題を解決し、さらに環境問題にも取り組む施策が必須です。この法律はこうした日本が直面しているエネルギー問題を解決する方法の一つとして施行されており、これにともなってこれまで審査不要としていた小規模の住宅についても検査を行い、省エネ基準を満たすことを義務付けることとなりました。

こうした理由から４号特例が縮小されることになり、省エネに特化したリフォームやリノベーションの検討が２０２５年以降必須になります。

 

 

倒壊リスクの回避のため

もう一つの理由として、有効活用されていない家屋を放置した場合の倒壊リスクがあります。

国土交通省の調査によると、令和元年時点で腐敗・破損状態にある空き家は全体の５５%になったそうです。

つまり半分以上の空き家は倒壊のリスクを抱えているということになり、こうした空き家の隣地は安心して暮らすことができない状況となっています。

また、こうした空き家は今後も増加することが予測されることから、リフォームをする場合は安全性が担保された工事になることを義務付ける必要があります。

そのため４号特例を分割し、構造と延床面積に応じて申請することに変更となりました。

 

 

４号特例縮小の再建築不可物件への影響

再建築不可物件のリフォームがしづらくなる

これまでは、４号特例を利用することで再建築不可物件であってもリフォームを行い活用することが可能でした。しかし建築確認申請が必要になると、そのままの状態でリフォームを行うことは難しくなります。

方法として、後述する接道義務を満たした上で建築確認申請をしフォームするといったことが挙げられます。ただし、リフォームが可能になったとしても費用が高額になったり、着工タイミングが遅くなってしまうデメリットもあります。

 

 

再建築不可物件の売却がより難しくなる

再建築不可物件は居住用財産を探している一般的な買主にとってリスクが高いことから、そもそも売却は難しいとされていました。そういった状況であっても「リフォームして使えるなら欲しい」という層に向けて販売することが可能でしたが、法改正によってリフォームの難易度が高くなってしまうとさらに売却が難しくなってしまうことになります。

つまり、リフォームにしろ売却にしろ法改正によって再建築不可物件の活用や処理の選択肢が限定される可能性が高いのです。

 

 

 

再建築不可物件はどうするべき？

これまでに解説したように、２０２５年の建築基準法改正により再建築不可物件のリフォームや売却はこれまでよりも難しくなることが予想されます。２０２４年度中にリフォームするのも一つの方法ですが、これから準備するとなると急すぎて難しい方が多いでしょう。
現在再建築不可物件を所有している方や相続によって取得する可能性がある方向けに、対応方法を紹介します。

 

 

接道義務を満たす

もっともシンプルな解決策として、再建築不可物件を「再建築可能物件」に変えてしまうという方法があります。

たとえば再建築不可物件の代表的なケースである接道義務違反は、隣地の敷地を一部購入することで解消が可能です。建物を建築する場合は敷地と道路が最低２m接面していなければならないというルールがありますが、建築基準法が制定されるよりも前から存在している街では２m未満の接道も多いです。そこで、隣地から足りない分だけの面積を購入することで接道要件をクリアし、建築可能にするのが一般的な解決策とされています。

ただし、この方法は隣地にとってメリットがないケースも多く、うまくまとまるかは隣地の状況と交渉次第です。

また、セットバックすることで接道義務を満たす方法もあります。