住宅ローンを借りたら、長期に亘って返済をしていくことになります。住宅ローン商品にもいろいろなタイプがあって、どの商品を選ぶかによって適用される金利や返済額が違ってきます。
今回は、適切な資金計画を立てるために、住宅ローンの仕組みと商品ごとの特徴を押さえておきましょう。
１、金利の仕組みと特徴を知っておく
金利は低ければ低いほど、利息が少なくなり、総返済額も少なくなります。例えば１,０００万円を借りて３５年で毎月元利均等返済をしていく場合、金利が４％の場合と３％の場合では総返済額で約２４４万円の違いが出てきます。
なお、一般的に住宅ローンでは、ローンの申込時ではなく、ローンの実行時の金利が適用されます。つまり、住宅ローンを申し込んだときに確認した金利より、 実際に借り入れる際の金利が高くなってしまうリスクもあります。特に、完成前の新築分譲物件を購入する場合などは、ローンの実行が物件の完成後となるた め、金利の上昇リスクも考えて余裕のある資金計画を立てておくとよいでしょう。
元金と利息の返済方法には大きく2種類あります。毎回返済する「元金と利息」の合計額を一定になるように設定したものが「元利均等返済」、毎回返済する元金の返済額を一定にしたものが「元金均等返済」です。
元利均等返済は、毎月の返済額が一定となるので、家計の予定を立てやすくなりますが、元金均等返済と比較すると元金の返済ペースが遅く、借入期間が同じであれば、元利均等返済の方が総支払額は多くなります。
一方、元金均等返済では、元金の返済を早く進められるというメリットはありますが、借入当初の毎月の返済額が多くなってしまいます。ただし、当初の返済負 担を重くしても、早く元金の返済を進めていきたいという場合には、元金均等返済を選択したほうが有利です。
なお、元利均等返済の住宅ローンしか扱っていない金融機関も多いので、借り入れを検討する際には各金融機関の住宅ローン商品について早めに確認しておきましょう。
２、住宅ローンの主な商品タイプは３種類
元金に対して、金利をどのように設定するかによって、様々な商品タイプがあります。主なものは３つです。
（１）完全固定金利型
「完全固定金利型」は、借入期間中の金利がずっと固定される商品です。一般に金利固定期間に金利の上昇が想定されるような場合には、変動金利型等より当初の適用金利は高くなりますが、借入期間中に金利が変動したとしても、住宅ローンの返済額は借入当初の予定から変わりません。
（２）変動金利型
「変動金利型」は半年ごとに金利が見直され、その金利の動きをもとに５年ごとに返済額が見直されるタイプです。ただし、金利の変動に伴って返済額が上昇する場合でも、従来の返済額の１．２５倍までという上限が定められています。金利の上昇局面では一般的に、完全固定金利型に比べて当初の適用金利は低めになっていますが、その後の金利上昇リスクを負うことになります。
（３）固定期間選択型
「固定期間選択型」は３年間、５年間などというように一定期間は金利が固定されていて、その期間が終了した時点で、再度金利を設定し（固定期間を選択するか変動金利とするか）、その金利によって返済額が見直されるタイプです。固定する期間の選択肢は、金融機関によって異なります。固定期間終了後の金利が大幅に上昇していた場合は、変動金利型のような返済額上昇幅の上限がないため、返済額が大幅に増える可能性があります。
その他、銀行ローンには、複数の商品を組み合わせるタイプや、変動金利型でも上限金利が設定されているタイプなど、様々な商品があります。
なお、住宅ローンによって、利用できる商品タイプが限られている場合があります。財形住宅融資では、５年間は固定金利が適用になる５年固定金利型のみ、フ ラット３５（住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローン）は完全固定金利型のみになっています。
