不動産豆知識

不動産投資・アパート経営を行う上で避けて通れないのが、確定申告です。

不動産投資やアパート経営でかかる税金の額を決める上で、確定申告はほとんどの人が行う必要があります。しかし、多くの方は確定申告に対して苦手意識を持っています。

 

• どれくらい家賃収入があったら確定申告をしなければならないのか
• 確定申告をしようにも、何から始めればいいか分からない
• 税務署に何か指摘され、余計に税金を取られないか不安
•  

そうした苦手意識から、不動産投資に踏み出せていない人も多くいらっしゃると思います。

ですが、家賃収入の確定申告はそれほど難しいことではありません。いくつかのポイントを押さえることで難なく確定申告を進めることが可能です。

そのポイントを、ここでお伝えします。

 

 

 

●家賃収入で確定申告をするべきケース

 

家賃収入がどれくらい入ってきたときに、確定申告が必要になるのでしょうか。

結論から言うと、

家賃収入がある方は全員確定申告をするべき

です。

もう少し細かく言うと、次のようになります。

• 不動産所得が２０万円を超える場合、確定申告をしなければなりません。
• 不動産所得が２０万円以下の場合、確定申告の義務はありませんが、確定申告をしたほうがお得になります。

 

確定申告をしなくてはならない場合

まず、①不動産所得が２０万円を超える場合は確定申告をしなければなりません。

注意点は不動産「収入」ではなく、不動産「所得」である点です。

不動産所得　＝　総収入金額　-　必要経費

つまり、家賃収入が２０万円を超えたら確定申告が絶対必要となるわけではありません。収入から経費を引いた不動産所得の額が２０万円を超えたときに確定申告が必要になるのです。

 

確定申告が必要ではないがしたほうがいい場合

不動産所得が２０万円以下の場合、確定申告をする必要はありません。しかし、２０万円を超えていなくても、確定申告をしたほうが、メリットがある場合もあります。

不動産所得が赤字、つまり　家賃収入＜経費　になる場合には、本業の給与所得と損益通算を行うことで、給与所得を抑えることができます。

損益通算を行うことで、例えば不動産投資において多額の修繕費用が掛かり、家賃収入よりも費用が大きくなってしまった場合に不動産所得のマイナスと給与所得をぶつけ、課税所得を少なく申告することができます。こうすることで、必要以上に支払ってしまった税金を取り戻すことができるのです。

この損益通算を逆手にとって、節税を行うこともできます。不動産を購入すると、一定の期間中は毎年「減価償却費」を計上しなければなりません。減価償却費は実際にはお金を支出していないのに会計上のみ計上する経費です。これによって不動産所得を会計上（キャッシュフローは黒字にも関わらず）赤字にし、損益通算を行うことで、本業の給与所得を大きく減らすことができます。

実質的に、「不動産投資をする上では確定申告はほぼ必須」となります。

 

 

●確定申告の進め方

ここまで、確定申告が必要かどうかについてお伝えしました。そして、ほとんどの不動産投資家は確定申告を行っています。

ここまでご覧いただいて、「確定申告は必須なのか！不動産投資はやっぱり無理だ…」と思った方、あきらめないでください。

確定申告は想像するよりも手間なく行うことができます。

それでは、実際に確定申告を行う場合には

 

• まず何から始めて
• 何の書類を用意して
• いつまでに申告を行わなければならないのか
•  

その流れについてお伝えします。

かんたんな流れは以下の通りです。

 

確定申告の方式を確認する（青色申告がオススメ）

 

確定申告を行うのが初めての場合、はじめに確定申告をどの方式で行うか確認する必要があります。

大きくわけて確定申告には

1. 青色申告
2. 白色申告

の2種類の申告があります。

 

青色申告では、「青色申告承認申請書」を提出することで青色申告特別控除や損失の繰り越しなどのメリットを受けられます。

白色申告はそのような手続きを行う必要がありませんが、逆に特別控除や損失の繰り越しを行うことができないなどのデメリットが存在します。

青色申告は申告書作成が大変なイメージがありますが、白色申告についても記帳や帳簿の保存などが必要ですので、青色申告を選択して特別控除などの優遇を受けることがオススメです。

 

（参考）青色申告特別控除　…　６５万円の控除を受けるには条件がある

青色申告を申請した場合、青色申告特別控除を受けることができます。この特別控除は所得金額から最高６５万円または１０万円を控除するものですが、６５万円の控除を受けるには条件があります。

不動産投資で家賃収入を得ている場合、扱っている独立家屋（戸建て家屋）が５棟またはアパート等が１０室以上であることが条件になります。これを下回る場合は、６５万円の控除を受けることはできません。

この他、

• 複式簿記による記帳
• 申告書に貸借対照表・損益計算書を添付すること
• 期限内に申告を行うこと

といった条件があります。

また、令和２年度以降の確定申告については、e-tax等を使用しない申告については控除額が６５万円→５５万円に減額となります。

 

提出すべき書類を用意する

青色申告か白色申告の選択ができたら、確定申告で必要な書類を用意する必要があります。なお、以降では青色申告を前提に説明をしていきます。

書類の一覧は次の通りです。

 

自分で作成するものは確定申告書B、および青色申告決算書の２つです。

 

上記のものを不動産業者から取得します。

 

売買契約書については、不動産を購入する際に業者から受け取ります。なくさずに保管しておく必要があります。物件を購入または売却する年の確定申告で必要となります。

 

賃貸借契約書については、入居者がきまった際に入居者との間で交わすことになります。管理会社にアパート管理を委託している場合は、不動産会社から入手します。中古の物件を購入した場合、不動産会社から賃貸借契約書が送付されます。

 

送金明細については、アパートの管理会社から毎月送られてきます。管理会社が入居者から集金した家賃や、修繕費用などを記載した明細です。

 

売渡精算書は、不動産を売買する際に発生する費用（登記費用等）を示した書類です。不動産会社から受け取ります。

 

 

返済予定表は、購入した不動産の借入返済金額などを記載した書類です。融資が実行されると自宅に送られてきます。なくさないように保管しましょう。

 

 

源泉徴収票は会社から支払われた給与等の金額と、所得税の支払い額などが記載された書類です。毎年の年末調整後に勤務先の会社から発行されます。

もしなくしてしまったら、会社の経理担当に問い合わせれば再発行が可能です。

 

固定資産税の納税通知書がこれにあたります。毎年４～６月ごろに、市町村から送付されます。毎年１月１日時点の所有者の住所宛に送られることが多いです。

なお、不動産を購入した年は売主との間で固定資産税の精算を行います。その場合、固定資産税の精算書も必要となります。

 

これまで述べてきたもののほかにも、いくつか用意する必要のあるものがあります。

• 損害保険の証券
• 管理費、修繕積立金等の領収書

損害保険の証券は、保有している物件が加入している保険の内容を記載した書類です。保険契約時に保険会社から保険契約者宛に送付されます。

また、その他に種々の領収書も必要になります。管理費を納めている場合はその領収書、修繕を行う際はその領収書、といった具合です。それぞれ、管理会社や修繕業者から取得します。管理会社が修繕について手配を行っている場合は、修繕の領収書についても管理会社から受け取ります。

 

 

青色申告決算書の作成

青色申告を行う場合、青色申告決算書を作成する必要があります。決算書については国税庁の確定申告書等作成コーナーにて作成することが可能です。

決算書や申告書を作成する方法としては、下記のようなものがあります。

• 国税庁HPの作成コーナーで作成（以降解説します）
• 税務署で作成
• 各種会計ソフトで作成
• 地方公共団体会場で作成
•  

 

 

(1)図の作成開始ボタンを押します。

 

(2)決算書の提出方法を選択します。また、作成する決算書の種類を選択します。ここでは、「青色申告決算書を作成する。」を選択します。

 

(3)決算書の種類を選択します。一番下の不動産取得用のものを選択します。

 

(4)各項目の入力画面に映ります。青字になっている部分は選択すると別画面に移ります。前章で用意した書類をもとに、各項目の数値を埋め右下の「入力終了（次へ）」を選択します。

 

(5)入力完了後、図のような画面になるので「入力終了（次へ）」を押す。

 

(6)青色申告特別控除額（１０万円または６５万円）を選択します。

６５万円を選択するには、貸借対照表を作成する必要があります。また、不動産投資を５棟以上または１０室以上で行っている必要があります。

 

 

 

(7)「入力終了（次へ）」のボタンを押すと、画面のようになります。確認をして「次へ」を押します。

 

(8)その後出てくる、個人情報の入力画面を完了すると、入力データの保存画面が出てきます。

必要がない方でも、保存しておくと便利です。

画面下の「所得税の確定申告書を作成する」というボタンを押すと、確定申告書の作成画面に遷移することができます。

 

 

確定申告書Bの作成

遷移後、作成開始のボタンを押すことで確定申告書の入力画面に移ります。

不動産所得など、決算書で入力した項目についてはすでに入力されています。

その他の項目について、当てはまるものがあれば記入していきます。

 

ここでは、給与所得の記入を例にとって解説します。

(1)確定申告書Bの「給与」とある部分をクリックすると画像のような画面になります。

「入力する」というボタンが２つありますが、年末調整済の源泉徴収票をお持ちの場合は、上の方のボタンをクリックします。

 

(2)ボタンをクリックすると画面のようになります。先ほど用意した源泉徴収票をもとに、該当する部分を転記していきます。

記入を終えて「入力内容を確認」を押すともとの画面に戻ります。「次に進む」を押すと最初の画面に戻ってきます。

申告書を提出

確定申告書の記入が完了したら、内容を確認して提出を行います。

先ほどの確定申告書作成コーナーで作成した場合、

• e-Taxで提出する
• 印刷して郵送または持参する

の２つの方法から選択して提出します。

郵送・持参の場合は所轄税務署宛に提出を行います。自身の所轄税務署は下記国税庁サイトで郵便番号を入力すると検索できます。（https://www.nta.go.jp/about/organization/access/chizu.htm）

 

 

所得があるときは確定申告が必要であるほか、所得が赤字の場合でも損益通算を行って税金の還付を受けることができます。

初めての方にとっては慣れないことが多く大変かとは思いますが、この記事を見ることで確定申告を進めることができます。