借主が貸主に隣室騒音による損害賠償等を求めたが、騒音は、受忍限度を超えていないとして棄却された事例
【ケース】
平成１７年９月、借主X（個人）は貸主Y（個人）とアパートのA室（本件建物）について、月額賃料７万３,０００円（管理共益費込）にて賃貸借契約を締結し、同年１０月引渡しを受けました。
Xは、本件建物の隣室Ｂ室の住人より騒音被害があるとして、Ｙに苦情を申し入れ、Ｙは管理会社等を介して、平成２７年１１月と同年１２月、平成２８年３月、Ｂ室住人に静かにするよう注意しました。
Ｘは、騒音計を設置し、Ｂ室のドアの開閉音などを測定し、多数回にわたり４５㏈から６０㏈を超えるドア音や生活音を生じさせていることを確認しました。
Ｘは、平成２８年７月分まで賃料を支払っていましたが、同月２５日到達の内容証明郵便によって、Ｙに対しＢ室住人の電話番号等の開示を求めるとともに、これに応じない場合、翌月分以降の賃料を支払わないと通知しました。
その後Ｘは、同年８月分以降の賃料支払いを停止し、「貸主は借主に対し静穏に居住させる義務を負い、他の借主が迷惑行為を行っている場合には、それをやめさせる義務がある。ＹがＢ室住人の騒音を放置したことは貸主の義務に違反する。また、賃貸借契約は双務契約である以上、Ｙが履行を提供するまでＸは賃料の支払い義務を負わない」等として、
①慰謝料１５０万円
②Ｘが騒音被害を被った平成２７年１１月～平成２８年７月までの賃料相当額６５万円余り
計２１５万円余りの損害賠償、ならびに平成２８年８月分以降Ｂ室住人の退去までの期間についての借主の賃料債務の不存在を求め本件訴訟を提起しました。
【解説】
裁判所は次の通り判示し、Ｘの請求をすべて棄却しました。
（１）貸主は借主に対し、借主の本件建物の使用収益に支障が生じない状態を維持すべき義務を負う。そして、隣室等から生じる騒音が、発生時間や程度、頻度等に鑑み、借主の受忍限度を超えて貸室の使用収益に支障を来したにもかかわらず、貸主が、これに対して講ずべき措置を怠ったと評価できる場合には、貸主に対して賃貸借契約に係る物件を使用収益させる義務を怠ったとして、借主に対する債務不履行を構成するものと解される。
（２）しかし、Ｘの測定方法では、Ｘの生活圏である本件建物全体で継続的に発生した音量とは認められず、数値の正確性については疑問が残る。しかも、Ｂ室の向こう隣Ｃ室の住人は、ドアの開閉音などの騒音や衝撃音は感じなかったとする陣述書を提出していることからしても、Ｘが主張する音などが通常人をして耐え難いものであり通常生活する範囲において受忍すべき限度を超えるものとまでは認められない（東京地裁 平成２９年７月２０日判決）。
