「長期優良住宅」ってどんな家？
長期優良住宅認定制度の基準をクリアした家
長期優良住宅は、長く安心・快適に暮らせる家という意味です。平成２１年にスタートした「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアし、認定を受けている家が「長期優良住宅」と呼ばれています。新築一戸建ての場合、下のイラストにある項目が主な認定基準になります。
長期優良住宅認定基準（新築一戸建ての場合のイメージ図）
１．バリアフリー性
将来のバリアフリーリフォームに対応できるようになっていること
２．可変性
ライフスタイルの変化に応じて間取り変更などが可能になっていること
３．耐震性
極めてまれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ること（耐震等級２以上または免震建築物など）
４．省エネルギー性
次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能などを確保していること（省エネルギー対策等級４以上）
５．居住環境
良好な景観の形成や、地域おける居住環境の維持・向上に配慮されていること
６．維持保全計画
定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていること
７．維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること
８．劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること（床下空間３３０mm以上確保、劣化対策等級３相当）
９．住戸面積
一戸建ては７５m2以上、少なくとも一つのフロアの床面積が４０m2以上あること
税制にはどんなメリットがあるの？
住宅ローン控除の控除額が１０年間で最大５００万円に
長期優良住宅は住宅ローン控除や税金にもメリットがあります。住宅ローンを借りて家を建てたり買ったりした場合に、年末ローン残高の１％が１０年間、所得税と住民税から控除される住宅ローン控除（住宅ローン減税）。１０年間（※）の最大控除額は一般住宅だと４００万円ですが、長期優良住宅は５００万円になります。
ただし、住宅ローン控除は、実際の納税額が控除額の上限です。長期優良住宅を建てた人すべてが、１０年間（※）で５００万円の控除を受けられるわけではありません。４,０００万円を超える住宅ローンを借り、４０万円を超える所得税、住民税を納めている場合に、長期優良住宅を建てたほうが節税効果は大きくなる可能性があるという点に注意です。
※２０１８年１２月１４日に２０１９年度与党税制改正大綱が発表され、住宅ローン減税の期間が１０年間から１３年間に延長の支援策が盛り込まれました。
登録免許税や不動産取得税、固定資産税などの税金にもメリットがある
そのほか、登録免許税や不動産取得税、固定資産税などの税金にもメリットがあります。
一般住宅と長期優良住宅の税の特例措置
住宅ローンが低金利で借りられるってほんと？
【フラット３５】Ｓで金利が１０年間引き下げられる
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して貸し出す【フラット３５】。良質な住宅なら、さらに低い金利が一定期間適用される【フラット３５】Sがあり、長期優良住宅は１０年間０．２５％金利が引き下げられる金利Aプランが適用されます。
返済額はどう違うのでしょう。例えば、４,５００万円を借り入れて３５年で返済する場合、【フラット３５】は金利１．３７％なら毎月返済額１３万４,９３５円、【フラット３５】S（金利Aプラン）で金利が１．１２％の当初１０年間は１２万９,５６０円。つまり、長期優良住宅は一般住宅よりも当初１０年間の毎月返済額が５,３７５円少なくなり、完済までに支払う利息も約１０９万円少なくなります。
一般住宅と長期優良住宅、毎月返済額はどう違う？
・借入額４,５００万円（融資率９割以下）、３５年返済、元利均等返済、ボーナス返済なし、２０１８年６月の最多金利で試算、機構団信付き
また、長期優良住宅は【フラット５０】が利用可能です。これは、返済期間最長５０年で、将来、住宅を売却することになった場合、購入者に住宅ローンを引き継ぐことができるものです。そのほか、高い耐震性をクリアしているため、地震保険料では耐震等級に応じた割引率が適用になるメリットもあります。
認定を受けるために手間や費用はかかる？
着工前の申請や完成後の点検などさまざまな手間がかかる
認定を受けるためには、施主か建築会社などが着工前に申請を行います。家が完成してからも１０年以内ごとに３０年以上の間、点検や必要に応じた修繕、改良をし、その記録を作成・保存することになります。長期優良住宅は認定を受けたあとも、住宅の維持保全のためのいろいろな手間がかかります。
コストもかかります。認定を受けるために技術審査や認定手数料で５万～６万円程度が目安になります。さらに、耐震性や断熱性能を向上させるためのコストもかかります。
「建築会社によって標準仕様は違うため、いくらかかるかは一概にはいえませんが、一般的には長期優良住宅の認定基準を満たすために建築費は１．２～１．３倍程度になると考えられます」
認定を受けていない住宅はだいじょうぶ？
気になる耐震性や省エネ性。最近の住宅は安心なケースが多い
長期優良住宅認定制度が普及してくると、心配なのは認定を受けていない住宅の安全性や快適性ではないでしょうか。
「近年、大手ハウスメーカーはコンプライアンスを守るために、性能の良い住宅づくりに力を注いでいます。設計事務所や建築家、工務店も、長期優良住宅の認定を受ける受けないにかかわらず、耐震性、バリアフリー性、省エネ性に配慮した家づくりをしているところが多いといえます。また、屋根材や外壁材の軽量化で耐震性がアップするなど、建材の進化が住宅の質を向上させています」
つまり、長期優良住宅の認定を受けていなくても安全・快適な家は実現できます。ただし、重要なのは完成後のメンテナンスです。
「家づくりは建てて終わりではありません。定期的な点検や間取りの変更、設備更新などが重要。また、居心地の良さを保つには家族構成や暮らし方の変化に応じて間取りを変えやすいことも大切といえます」
一般住宅も良質な今、長期優良住宅を選ぶポイントは？
手間もコストもかかる長期優良住宅。十分に性能の良い一般住宅が多い今、何をポイントに長期優良住宅を選ぶかを決めればいいのでしょうか。
「今後、その家に何年住むことになるかを考えてみましょう。若いうちに建てて４０年、５０年住む、または子どもや孫に引き継いでもらうなら、長期優良住宅で暮らすのが安心。しかし、自分たちの代だけで取り壊しや建て替えになるならコストをかけてまで認定を受けなくてもいいかもしれません」
住宅の質や税制面でメリットの多い長期優良住宅ですが、認定を受けていない一般住宅も最近は質が高い家が多いです。注文住宅を建てるときは、メリットだけでなく手間やコストも知ったうえで認定を受けるかを検討してみましょう。
