●そもそも賃貸物件の又貸しとは？
又貸しとは、借りたものを貸し手の許可を得ずに友人や知人といった他人に貸すことです。賃貸物件の又貸しとは、契約者自身が借りた部屋に住むことなく、内緒でほかの人に貸し出すことを指します。
お金を払っているからいいだろうと安易な気持ちで行いがちですが、又貸しは原則禁止されている行為です。今回は、賃貸物件で又貸しを行ってはいけない理由や又貸しが発覚した場合はどうなるのかということについて解説します。
●又貸しを絶対にしてはいけない理由
①借主貸主ともにリスクが大きい
賃貸物件の又貸しは借主にとってのリスクが大きいですし、貸主のリスクもあります。通常、賃貸物件でトラブルが起きたときは、貸主と借主での話し合いを行うことで解決します。
しかし又貸しの場合、実際のトラブルの当事者は第三者なのです。仮に又貸しをしている間に何らかのトラブルが起きた場合、実際に住んでいない借主は早急な対処が難しいですよね。第三者が間に入ることで、ただでさえ面倒な事態をより複雑化してしまうことにつながるのです。
②又貸しをしている人がすべての責任を負うことになる
トラブルが起きた場合、すべての責任は又貸しをしている借主が負うことになります。小さなトラブルであれば簡単に解決できますが、火災や漏水などが起きてしまうと、近隣の住民の方にも迷惑をかけてしまいます。このような大きなトラブルが起きた場合、その対処にも苦労することになります。
また、場合によっては損害賠償責任も負うことになってしまいます。自分には関係のないトラブルの責任をすべて負うのは、精神的にもつらいものです。軽い気持ちで安易に又貸しするのは大変危険な行為なので、そのようなことは考えない方がよいでしょう。
③契約違反になる
賃貸物件の又貸しは、大家さんや契約会社の許可が得られない限り契約違反です。何かトラブルが発生したとき、誰が責任を取って対処するのかどうか判断することが難しくなってしまうからです。
契約違反が判明した場合、強制退去や多額の違約金を支払わねばならない可能性もあります。さらに大きなトラブルが起きてしまうと、場合によっては訴訟にもなり兼ねません。又貸しは、想像している以上に重大な契約違反なのです。
④信頼を失い人間関係の破綻につながる
賃貸契約は、大家さんや管理会社との信頼関係によって結ばれるものです。この人なら部屋を貸して大丈夫だと思ってもらえたからこそ、賃貸借契約を結べるのです。
それなのに、又貸しでほかの人が住んでいたと判明して場合、当然信頼は失われるでしょう。特に管理会社など不動産関連の会社から信頼を失った場合、ブラックリストに載ってしまう可能性もあります。ブラックリストに載ってしまうと、今後の審査にも通りにくくなります。
また、又貸しをした相手との人間関係も破綻する可能性もあります。又貸しをする相手は、自宅を任せるのだから近親者や親友など近しい関係の人が多いでしょう。そのような近しい関係の相手がトラブルを起こしてしまった場合、金銭の要求も簡単には行いづらいですよね。
古くからの親友でも、お金が絡むと人間関係は簡単に破綻してしまうものです。最初から又貸しをしなければ、これまで通りの付き合いを続けていくことができます。親しい関係だからこそ、面倒なトラブルが起きるかもしれない又貸しは止めておいた方がよいでしょう。
⑤国土交通省や民法で禁止事項として定められている
そもそも民法上で又貸しは禁止事項と定められています。民法６１２条において、「賃貸人の同意のない賃借権譲渡や転貸（又貸し）はできない」と明記されています。
また国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」でも、同様に又貸しは禁止事項とされています。そのため、仮に賃貸契約時に交わした賃貸契約書に又貸しについて明記されていなくても、又貸しは契約違反となるのです。
●賃貸物件の又貸しがバレたらどうなるの？
①違約金の請求をされる可能性がある
又貸しが発覚してしまった場合は、違約金を請求されてしまう可能性が高いです。賃貸借契約は当事者間の信頼関係を基礎として結ぶもので、一度締結すると長期間にわたり契約関係が存続する継続的契約関係となります。
又貸し行為は、そのような信頼関係の破壊を意味します。つまり契約解除が可能となり、借主側の契約違反となるので、違約金を請求されてしまうのです。場合によっては訴訟にまで発展するケースもあり、貴重な時間を取られてしまうことになるでしょう。
状況にもよりますが、家賃１ヶ月分程度の請求では済まない可能性があり、金銭的にもかなりの負担となります。万が一又貸しが違法と知らなかった場合は、早急に大家さんや管理会社に誠意を持ってお詫びをするようにしましょう。
②強制退去命令が出る可能性がある
民法６１２条の「賃借権譲渡及び転貸の制限」によると、又貸しの事実が確認された場合は貸主が契約を解除することができると明記されています。
民法上で定められている違反行為となるため、契約解除や退去命令が出る可能性があります。仮に契約違反で強制退去となった場合でも、契約期間を満たしていなかった場合には違約金が発生するので注意が必要です。
③家賃保証会社の請求先も貸主本人が行わないといけない
賃貸借契約を結ぶ際、家賃保証会社に加入することが多いと思います。家賃保証会社とは万が一借主が家賃の支払いを怠った場合、借主に代わって貸主に支払う会社のことで、仮に家賃を貸主の代わりに家賃保証会社が支払った場合、貸主は手数料を上乗せして請求されることとなるでしょう。
もちろん又貸しした相手が家賃を払わなければ、当然家賃保証会社の請求先は貸主となります。家賃保証会社からの請求は融通が利かず、何度も支払いが滞るとブラックリストに載ってしまうことになるかもしれません。
④入居者の故意過失で設備が壊れた場合
入居者の故意過失によって設備が壊れると、原状回復の義務が生じて修理費用を負担することになります。入居者が借主だった場合、自分の過失なので仕方がないと諦めることもできるでしょう。
しかし、部屋を又貸ししている場合、入居者は借主ではありません。つまり他人の過失によって、修理費用を負担しなければいけないのです。又貸しでは、そのような理不尽なことが起こるケースを想定する必要もあります。
●カップルの同棲や二人入居なども要注意！
カップルの同棲やルームシェアなどの二人入居も、又貸しと判断される場合があるので注意しましょう。複数人で住む場合には、同居が解消となった場合の対応策を事前に考えておいた方がよいでしょう。
また、契約時に複数人で住むことを大家さんに伝えてあっても、住む人が変わると又貸しに当てはまる可能性があります。よくあるのは、同棲カップルが破局して、住み続けた方に次の恋人ができて同棲し直したというケースです。場合によっては許可が下りることもあるので、同居人が変更になった場合は大家さんや管理会社に連絡をしておきましょう。
●トラブルの原因になる「又貸し」は絶対にやめよう！
長期の出張や帰省など、長く部屋を空けなければいけない場合、親族や友人に代わりに住んでもらいたいと考えるかもしれません。しかし、又貸しは想像以上のトラブルにつながるリスクが高いです。
大事な信頼を損ない、強制退去や違約金が発生する可能性もあります。軽い気持ちで又貸しをすることは絶対にやめておきましょう。
